Gayrimenkul hukuku, temelde Türk Medeni Kanunu (TMK) ve bu kanunu destekleyen özel kanunlar (Kat Mülkiyeti Kanunu, İmar Kanunu, Tapu Kanunu vb.) üzerine kuruludur.
1. Gayrimenkul Kavramı ve Mülkiyet Hakkı
Taşınmaz (Gayrimenkul) Nedir?
TMK’ya göre taşınmaz mal, yerinde sabit duran, niteliği gereği bir yerden başka bir yere taşınması mümkün olmayan mallardır.
-
Arazi: Sınırları belirlenmiş toprak parçaları.
-
Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar: Örneğin, Üst Hakkı (başkasının arazisi üzerinde bir yapıya sahip olma hakkı).
-
Kat Mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler: Apartman dairesi, işyeri gibi kat mülkiyetine tabi yerler.
Mülkiyet Hakkı: Anayasa ile korunan bu hak, kişiye taşınmazı kullanma, yararlanma ve tasarruf etme yetkisi verir. Ancak bu hak, kanunların ve komşuluk ilişkilerinin getirdiği kısıtlamalarla sınırlıdır.
2. Tapu Sicili ve Tescil İlkesi
Gayrimenkul Hukukunun en merkezi kavramı, Tapu Sicili‘dir.
-
Tanım: Tapu sicili, devletin sorumluluğu altında tutulan, taşınmazlar üzerindeki mülkiyet ve diğer hakları gösteren resmi kayıtlardır.
-
Tescil İlkesi: Taşınmaz mülkiyetinin veya taşınmaz üzerindeki hakların (örneğin ipotek) kazanılması ve devri, kural olarak ancak Tapu Sicili’ne tescil (kayıt) ile mümkündür. Satış sözleşmesi tek başına mülkiyeti devretmez; devir için tapuda resmi senet düzenlenmesi ve tescil yapılması zorunludur.
🔍 Gayrimenkul Hukukunun Kapsamı
Gayrimenkul hukuku, bir taşınmazın alım-satımından kullanımına, uyuşmazlıkların çözümüne kadar çok geniş bir yelpazeyi kapsar:
A. Taşınmaz Devir ve Sözleşmeleri
-
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi: Noter huzurunda yapılan ve ileride taşınmazın satışının yapılacağını taahhüt eden sözleşmeler.
-
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri: Arsa sahibinin arsasını müteahhide vermeyi, müteahhidin ise bu arsa üzerine yapacağı bağımsız bölümlerden bir kısmını arsa sahibine devretmeyi taahhüt ettiği karma sözleşmeler.
-
Tapu İşlemleri: Alım, satım, bağışlama, miras yoluyla devir (intikal) işlemleri.
B. Taşınmaz Üzerindeki Sınırlı Ayni Haklar
Mülkiyet hakkını kısıtlayan, ancak sahibine de belirli yetkiler veren haklardır:
| Hak | Açıklama |
| İpotek (Rehin) | Bir alacağın teminatı olarak, alacaklıya borç ödenmezse taşınmazı sattırıp parasını alma hakkı veren ayni haktır. |
| İrtifak Hakları | Bir kişiye veya bir taşınmaza, başka bir taşınmaz üzerinde kullanma veya yararlanma yetkisi veren haklardır (Örn: Geçit hakkı, intifa hakkı). |
| Şerhler | Tapu kütüğünde yer alan ve hakları kısıtlayan veya kişisel hakları güçlendiren belirtmelerdir (Örn: Satış vaadi şerhi, kira şerhi). |
C. Önemli Özel Alanlar
-
Kira Hukuku: Kiracı ve kiraya veren arasındaki hak ve yükümlülükleri düzenleyen Borçlar Kanunu ve özel hükümler. (Kira tespiti, tahliye davaları vb.)
-
Kat Mülkiyeti Hukuku: Apartman, site gibi çok katlı yapılarda bağımsız bölümlerin sahipleri arasındaki ilişkiyi, ortak giderleri ve yönetim esaslarını düzenler.
-
İmar Hukuku: Taşınmazların inşası ve kullanımı ile ilgili yerel yönetimlerin (belediyelerin) yetkilerini, planlamayı ve ruhsatlandırmayı düzenleyen idari kurallar bütünü.
-
Kamulaştırma: Kamu yararı gereği devletin, bedelini ödeyerek özel mülkiyetteki taşınmaza el koyması süreci.
D. Başlıca Gayrimenkul Davaları
-
Tapu İptali ve Tescil Davaları: Tapu kaydının yolsuz (hukuka aykırı) tescil edildiği iddiasıyla açılan ve gerçek hak sahibi adına tescilini amaçlayan davalar.
-
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davaları: Hisseli mülkiyete sahip taşınmazın, ortaklar arasındaki paydaşlık ilişkisini sonlandırmak için açılan davalar.
-
Elatmanın Önlenmesi (Men-i Müdahale) ve Ecrimisil Davaları: Taşınmaza haksız yere yapılan müdahalenin durdurulması ve haksız işgal nedeniyle elde edilen gelirin (ecrimisil) tazmini için açılan davalar.
-
Şufa (Önalım) Davaları: Hisseli taşınmazın bir hissesi üçüncü bir kişiye satıldığında, diğer paydaşların o hisseyi öncelikli olarak satın alma hakkını kullanmasına ilişkin davalar.